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Postato da Giovanni Cardillo on 15 Febbraio 2016
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Affitto – Nuove Regole per la registrazione dal 2016

Con la legge di stabilità del 2016 sono cambiate le norme relative alle modalità con cui viene eseguita la registrazione del contratto di affitto.

La registrazione della locazione, infatti, dal 1° gennaio 2016, deve essere fatta solo dal padrone di casa, ossia il locatore (e non più dal conduttore o dal professionista che ha redatto l’atto), il quale ha a disposizione 30 giorni di tempo dalla sottoscrizione del contratto, dovendo poi, nei successivi 60 giorni, comunicarlo al conduttore e all’amministratore di condominio per poter far aggiornare l’anagrafe condominiale.

Quindi il LOCATORE, come detto, ha 30 giorni di tempo per procedere alla registrazione del contratto di affitto, dal momento in cui questo viene firmato.

La particolarità sta nel fatto che il contratto di locazione viene considerato inesistente se la registrazione non viene effettuata, con la conseguenza che, qualora non sia pagato il canone o non venga liberato l’immobile alla data di scadenza del rapporto, non si può procedere allo sfratto con sistema abbreviato, necessitando invece una causa ordinaria di occupazione senza titolo, strada dunque non solo più lunga ma anche molto più dispendiosa. Inoltre, entro i successivi 60 giorni, spetta al padrone di casa, locatore, comunicare l’assolvimento dell’onere fiscale al conduttore e all’amministratore del condominio di modo che quest’ultimo possa procedere con l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale.

Nonostante la normativa non precisi le modalità con cui effettuare tale comunicazione, la raccomandata a.r. o la posta elettronica certificata sono i mezzi più adeguati.

Le spese connesse alla registrazione del contratto di affitto sono a carico, in parti uguali, del conduttore e del locatore. È possibile, tuttavia previo accordo tra le parti, far gravare l’intera imposta sul locatore; mentre non è accettata la pattuizione inversa.

Da una prima lettura della legge di Stabilità 2016, in realtà, sembra aver eliminato la norma per cui entrambe le parti rispondono in solido del pagamento; quindi, mentre prima, in caso di mancato versamento dell’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate poteva chiederne la corresponsione, con tanto di interessi e sanzioni, ad entrambe le parti (locatore o conduttore) ed il pagamento di uno dei due liberava automaticamente l’altro, ora che l’obbligo di registrazione spetta al solo locatore, pare che soltanto su quest’ultimo possa ricadere la responsabilità dell’omesso versamento d’innanzi al Fisco.

La modalità di pagamento delle imposte dipende da come si procede alla registrazione del contratto di locazione, qualora la registrazione del contratto di locazione sia cartace il pagamento deve essere effettuato tramite modello F24 Elide eventualemte anche in forma telematica, se invece la registrazione è telematica il pagamento delle imposte segue la  registrazione in forma telematica.

Si può adempiere all’imposta o con frequenza annuale, dunque per ogni anno di durata del contratto, oppure in un solo momento per la complessiva durata, beneficiando di una relativa riduzione. In entrambi i casi, l’importo versato con attinenza alla prima annualità non può essere mai più basso di 67 euro.

Per il tardato pagamento dell’imposta di registro, la sanzione prevista va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta e degli interessi.

Qualora vi fosse un omessa registrazione, ai fini delle imposte dirette, vi sono due scenari:

1) la presunzione, a meno che non intervenga la prova contraria, della sussistenza del rapporto di locazione anche per i 4 periodi di imposta precedenti a quello in cui è avvenuto l’accertamento;

2) l’esistenza di un canone del 10% del valore dell’immobile.

Si precisa, inoltre, che l’omessa registrazione del contratto di affitto entro il termine previsto, da diritto al conduttore di poter avanzare al giudice la richiesta di ricondurre la locazione a parametri conformi a quelli stabiliti per i contratti di 4 anni o per quelli con canone concordato. In questo modo, quindi, l’inquilino ha facoltà di richiedere la restituzione dei maggiori importi versati rispetto al dovuto a titolo di canone di affitto, sia durante il rapporto di locazione che una volta scaduto, e comunque mai dopo i 6 mesi successivi al reale rilascio dell’immobile locato.

Con la nuova legge di stabilità del 2016 si fa chiarezza anche in merito ai problemi connessi  all’eliminazione, prevista dalla Corte costituzionale, della possibilità di penalizzare il locatore responsabile di non aver registrato il contratto o di averlo registrato per importi inferiori. In base al nuovo comma 5 dell’articolo 13 della manovra finanziaria per il 2016, infatti, viene ribadito che nei confronti di tutti i soggetti che, in forza del Dlgs 23/2011, hanno pagato un corrispettivo più basso fino alla data di pubblicazione (16 luglio 2015) della sentenza che ha dichiarato incostituzionali, rispettivamente, i commi 8 e 9 dell’articolo 3 del medesimo Dlgs, la misura del canone o dell’indennità di occupazione per suddetto periodo risulta, su base annua, pari al triplo della rendita catastale dell’immobile.

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