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Postato da Giovanni Cardillo on 15 Febbraio 2016
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Contratti di Affitto Residenziali

In fase di affitto di un immobile residenziale ci sono diverse possibilità e/o scelte operative in relazione alla tipologia di contratto che si può applicare, tali scelte vanno fatte in modo attento e accurato poiché andranno ad incidere sul regime fiscale che verrà applicato al contratto di locazione.

Le tipologie di contratto Residenziale che possiamo identificare, in estrema sintesi, si suddividono in due aree fondamentali::

  1. Contratti di Affitto a Canone Libero;
  2. Contratti di Affitto a Canone Concordato;
  3. Contratti di Affitto ad uso Transitorio;

Tipologie di contratti di Locazione Residenziale

Un contratto di affitto a canone libero ha una durata minima di 4 anni ed rinnovabile per altri 4. Durante tale periodo l’inquilino si obbliga a versare il corrispettivo canone di affitto con cadenza mensile (salvo accordi diversi fra le parti). L’entità del canone è concordata liberamente dalle parti. L’entità del canone versato dall’inquilino può essere soggetto a rivalutazione in base all’indice ISTAT e dal reddito di locazione che ne deriva contribuirà alla base di calcolo della tassazione per il proprietario in sede di dichiarazione dei redditi.

Il contratto di affitto a canone concordato è stato introdotto della legge 431/98 ed è applicabile nei comuni ad alta tensione abitativa. La lista di tali comuni è redatta dal CIPE. Tali liste sono soggette a revisione, pertanto il consiglio è di informarsi sulle disposizioni più recenti. Attenzione, con questa soluzione il canone di affitto ed altre eventuali condizioni contrattuali sono determinati dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà e degli inquilini e non definite “liberamente” dalle parti. Ci sono puntuali indicatori definiti nell’accordo territoriale frutto di condivisione di tali rappresentanze.

La durata minima è di 3 anni più altri due di rinnovo automatico (3+2), quella massima di 6 anni più altri due di rinnovo. I proprietari che adottano questo tipo di contratto, “perdono” la capacità negoziale ma spesso tale perdita è compensata da specifiche agevolazioni  fiscali. Tale contratto è un po’ più vincolante per il proprietario che può recedervi solo alla scadenza dei primi 3 anni di contratto fornendo un preavviso di almeno 6 mesi se sussistono motivazioni idonee (adibire a sua abitazione l’immobile in oggetto per uso personale suo o dei familiari o per ristrutturare o vendere l’immobile). L’inquilino può invece interrompere il contratto di locazione in qualsiasi momento per giustificati motivi, purché informi il locatore, con lettera raccomandata AR, con un anticipo di almeno 6 mesi.

Il contratto di affitto ad uso transitorio ha una durata compresa fra un solo mese e 18 mesi e serve per esigenze temporanee che non siano di natura turistica. La necessità di ricorrere a questa tipologia di contratto di affitto deve essere documentata e la documentazione va allegata al contratto. In mancanza di questa importantissima documentazione che ne attesta l’esigenza della temporaneità il contratto può essere ricondotto alla disciplina ordinaria e la durata sarà di 4 + 4 anni (vedi contratto di affitto a canone libero).

Cedolare Secca – Tassazione contratto di locazione

La cedolare secca è un’imposta che sostituisce quella dovuta sui redditi da locazione (Irpef, addizionali regionale e comunale). Se si applica questo regime di tassazione, non sono dovute imposte di registro e bolli. E’ riservata solo alle persone fisiche proprietarie di un immobile o titolari di un diritto di godimento (diritto di usufrutto, uso e abitazione).
Può essere applicata agli immobili adibiti ad uso abitativo accatastati in una delle categorie abitative del gruppo “A”, fatta eccezione per l’ “A10” relativa a uffici e studi privati.

Quando possiamo decidere se adottare il regime della cedolare secca?
E’ possibile deciderlo subito al momento della registrazione del contratto di locazione oppure è possibile anche dopo la registrazione del contratto di affitto mediante Modello RLI che va presentato entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità per cui si è scelta la cedolare secca.

Ma quanto si paga di tasse con la cedolare secca?
Vi chiediamo sempre di verificare gli ultimi provvedimenti governativi o chiedere al vostro consulente di fiducia, alla data di redazione di questo documento la tassazione è:

  • 21% del canone di locazione per i contratti a “canone libero” e contratti di locazione breve (turistica, transitorio ecc.);
  • 15% del canone di locazione per i contratti a “canone concordato” (abitativo e per studenti universitari).
  • 10% in seguito al Piano Casa (Dl 47/2014) che ha ridotto dal 15% al 10% la tassa piatta per i contratti concordati, a partire dall’anno di imposta 2014 e fino al 2017 (poi, a quanto stabilisce la legge a oggi, si tornerebbe al 15%).

Spostando di fatto in numerosi casi la convenienza fiscale per i proprietari di case affittate. Non in tutti, perché l’aliquota così bassa non sempre è sufficiente a garantire la convenienza del canone concordato rispetto a quello libero e alla conseguente cedolare ordinaria del 21%

E’ sempre conveniente l’applicazione della cedolare secca?

Non è detto che tale regime sia sempre e comunque conveniente, fissati tutti gli elementi ogni soggetto deve valutarne la reale utilità di applicazione. In generale possiamo affermare che l’inquilino ha solo vantaggi, la valutazione di base è in capo al proprietario dell’appartamento. Da un lato sappiamo che non vi è da pagare l’imposta di registro all’atto di registrazione del contratto, e neanche per le successive annualità. Non sono dovuti costi per le marche da bollo sui contratti, non si devono pagare le addizionali regionali e comunali, pertanto, più è alta l’addizionale del comune specifico e maggiore sarà il vantaggio della cedolare secca. Dall’altro lato però sappiamo che l’importo del canone mensile per l’inquilino viene formato in funzione di “tabelle” e parametri già definiti da altri soggetti. Non sono applicabili gli importi ISTAT periodici legati al tasso d’inflazione e non è possibile applicare adeguamenti di canoni fino alla conclusione del contratto.

Registrazione contratto di affitto

Ogni contratto di locazione con durata superiore a 30 giorni va registrato presso l’Agenzia delle Entrate obbligatoriamente in via telematica oppure presentando il modello RLI direttamente alla sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Esistono anche sistemi online abilitati per la registrazione automatica e telematica dei contratti di affitto.

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